Immobilienblasen in Europa

Ein großer Teil der Finanzkrise war eine Immobilienkrise. In den USA sowieso, aber auch Europa hatte seine Immobilienblasen in z.B. in Spanien und Irland. Was man nun beachten muss, ist dass die Immobilienblasen nicht zufällig in diesen Ländern entstanden. Spanien und Irland genossen nach der Euro-Währungsunion plötzlich viel zu niedrige Zinsen, denn es galt ja nun ein Zinssatz für alle Euroländer. Für einige war er tendenziell zu hoch (Deutschland) für Spanien und Irland eben zu niedrig. In der Folge sind dort die Immobilienpreise explodiert. Nachhaltig war dies jedoch nicht.

Deutschland wurde durch die hohen Zinsen auf Strukturwandel und Wettbewerb getrimmt. Die deutsche Wirtschaft kommt entsprechend gut durch die Krise. Die EZB, derweil senkt die Zinsen sehr stark, weil weite Teile Europas höhere Zinsen nicht vertragen können. Für Deutschland sind sie zu niedrig. Da Deutsche sich auch nicht anders verhalten als Spanier, steigen nun die Immobilienpreise in Deutschland stark an. Die Saat für die nächste Immobilienkrise ist gelegt. Mal sehen, ob die EZB nun früh genug entgegensteuert. Ich glaube es nicht.

9 Antworten zu Immobilienblasen in Europa

  1. dmv sagt:

    Die Immobilienpreise sind im Großherzogtum Luxemburg nominal circa 3 mal höher als sie real sein dürften. Wenn die Immobilienblase im Großherzogtum Luxemburg platzt, wird eine verarmte Bevölkerung zurückbleiben.

    • Fafnir sagt:

      Das Problem in Luxemburg ist, dass die Preise durch die Nachfrage aus dem Banken- und Finanzdienstleistungssektor völlig verzerrt sind. Denn in der Regel bezahlt dort der Arbeitgeber für die (wirklich internationalen) Arbeitnehmer den Umzug und die Miete für das Haus genauso wie die (sau-)teure Privatschule für die Kinder.
      Was sollen die Arbeitgeber aber auch machen, wenn sie, um ein Beispiel zu nennen, genau diesen Mann mit speziellen Kenntnissen über Bermuda- und Neuseelandtruts brauchen ?
      Und genau hier liegt die Gefahr: Große, sehr preiselastische Nachfrage trifft auf kleinen, auch geographisch kleinen Markt. Sollte es in den nächsten Jahren noch echte Probleme im weltweiten Bankensektor geben, dann krachen in der Banken- und Treuhandmonokultur Luxemburg die hohen Mietpreise als erstes, die Immobilienpreise selbst folgen dann mit ein- bis zweijähriger Verzögerung.

      Wünschen sollte sich so etwas keiner ! Aber deshalb konsequenterweise: Finger weg ! Auch wenn die niedrigen Zinsen noch so sehr reizen.

  2. 40stunden sagt:

    Dass der spanische (und irische) Immobilienboom singulär auf den Euro zurückzuführen seien, halte ich für fragwürdig. Tatsächlich kann man den Beginn des Booms in Spanien schon in die 90er (also vor dem Euro) verorten (http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Spain/Price-History –> Entwicklung der Hypothekensummen).

    Ob wir in Deutschland in die gleiche Richtung steuern, finde ich ebenfalls spannend. Besonders weil nicht nur die niedrigen Zinsen, sondern auch die Angst vor der Hyperinflation

  3. ketzerisch sagt:

    Danke für den Link. Der Euro wurde am 1.1.1999 eingeführt. Konvergenz der Zinssätze gab es natürlich schon in den Vorjahren, denn die Einführung kam nach nicht überraschend. Also ich finde es die Preisentwicklung passt ganz ausgezeichnet zu meiner These.

    Auch die Rendite der Immobilien passt ins Bild: 1999 war die Welt noch in Ordnung. Danach nicht mehr.

    Aus dem Chart für die Hypothekensumme kann man meiner Meinung nach nicht viel auslesen. Man müsste ihn logarithmiert haben oder als Veränderungsrate.

    Trotzdem ist der Euro natürlich nur ein Faktor unter mehreren – aber in meiner Meinung ein ganz wesentlicher.

  4. 40stunden sagt:

    Hmn. Kenne Leute privat in Spanien und bei denen ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden (wie in den USA oder in Baden-Württemberg) von Kindes Tagen mitgegeben (>>Übertreibung). Spanier scheinen mir zudem regional verwurzelter zu sein, was ebenfalls für Kauf spricht.

    Wenn es um Geld ging, waren es weniger die Zinsen, sondern eher die vermeintliche Sicherheit, in vier Jahren mit Gewinn verkaufen zu können, die Leute verleitet hat.

  5. egghat sagt:

    Korrekte Analyse.

    In allen Ländern, die vorher eine Weichwährung und entsprechend hohe Zinsen hatten, bekamen mit dem stabilen Euro niedrige Zinsen. Viel zu niedrige Zinsen, die dann zu einem Boom von Krediten jeder Art geführt haben. Die Hypotheken waren nur ein Teil davon, wenn auch der größte. Konsum wurde ja ebenfalls auf Kredit finanziert.

    Es gab ein paar Länder, die die Niedrigzinsen des Euros genutzt haben (z.B. Italien), um ihre Schulden halbwegs in den Griff zu bekommen, ein paar haben aber lustig auf Pump gelebt (Staat und Verbraucher wie in Griechenland) und bei ein paar anderen ist mindestens der Verbraucher unter Schulden implodiert (Spanien).

    Die meisten Leute unterschätzen die Macht der Zinsen. Jede Niedrigzinsphase produziert Blasen. Und jeder Zinsanstieg lässt diese platzen. Auch ab 1999 stiegen die Zinsen und dann platzte 2001 der Internetblase. Bis 2006 stiegen die Zinsen, dann platzte die Immobilienblase (Der Preisanstieg stoppte schon 2006).

    Ich will nicht sagen, dass der Zins allein entscheidet, aber mMn ignorieren viele Volkswirte diesen Simple-Zusammenhang.

    (Es erklärt übrigens auch, warum die Aktienkurse im Moment so viel besser laufen als die Wirtschaft. Die Zinsen sind niedrig. Ende der Erklärung).

    • ketzerisch sagt:

      Ich will nicht sagen, dass der Zins allein entscheidet, aber mMn ignorieren viele Volkswirte diesen Simple-Zusammenhang.

      Viele Volkswirte schauen durch die Cashflow-Brille auf die Welt und nicht marktwertig. Wie oft ich schon gelesen habe, dass die Staatschulden leichter zu bedienen werden, weil die Zinsen fallen. Hallo? Wenn Zinsen fallen, dann steigt der Marktwert der Schuldenlast und ceteris paribus wird die Staatsschuld schwerer zu tragen. Am kurzen Ende mögen die Cash-flows kleiner werden (und der Marktwert bleibt unverändert), aber fallen Zinsen am langen Ende muss mehr für die Rückzahlungen aufgebracht werden.

      Ob das alles in allem netto positiv oder negativ ist hängt in erster Näherung davon ab, ob die Duration auf Seite der Aktiva (besteuerbares Volksvermögen) länger ist als die der Staatsschulden und sonstigen Verbindlichkeiten (Sozialsysteme). Das ist 80ties in der BWL, aber zu den Volkswirten scheinbar noch nicht durchgedrungen.

  6. […] Verlorene Generation: Immobilienblasen in Europa […]

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